รู้จัก Reverse Mortgage สินเชื่อบ้าน ที่ทำให้เรามีเงินใช้ ทุกเดือน หลังเกษียณ /โดย ลงทุนเกิร์ล

ในช่วงวัยทำงานสร้างตัว หลายคนก็คงจะต้องขอสินเชื่อกับธนาคาร เพื่อให้มีบ้านเป็นของตัวเอง

แล้วรู้หรือไม่ว่าเมื่อถึงวัยเกษียณ เรายังสามารถนำบ้านของเรา กลับมาขอสินเชื่อ
เพื่อรับเงินเป็นรายเดือนพอใช้จ่ายไปตลอดชีวิต

ด้วยโครงการที่ชื่อว่า “Reverse Mortgage”
หรือ “สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ”

สินเชื่อที่ว่านี้มีแนวคิดอย่างไร ?
ลงทุนเกิร์ลจะเล่าให้ฟัง

คำว่า Reverse Mortgage แปลตรงตัวคือ “การจำนองย้อนกลับ”
หรือที่เรียกว่า “สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ”

ซึ่งสินเชื่อที่ว่านี้ เป็นทางเลือกให้ผู้สูงอายุนำบ้านของตัวเอง มาจำนองไว้กับธนาคาร และรับเงินไปใช้ทุกเดือน เพื่อดำรงชีวิตในวัยเกษียณ

โดยที่ยังมีกรรมสิทธิ์และสามารถอาศัยอยู่ในบ้านของตัวเองได้ จนกระทั่งเสียชีวิต

แต่เมื่อผ่อนชำระครบตามเงื่อนไข หรือผู้กู้ที่เป็นเจ้าของบ้านเสียชีวิตลง บ้านก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคาร

สาเหตุที่เรียกว่าเป็นการจำนองย้อนกลับ เพราะแทนที่ผู้กู้จะต้องจ่ายเงินให้ธนาคารทุกเดือน

กลายเป็นว่าธนาคารจะเป็นผู้จ่ายเงินให้เราทุกเดือน
คล้ายกับว่า ธนาคารมาขอซื้อบ้านต่อจากเราแทน

สำหรับคอนเซปต์ Reverse Mortgage เริ่มขึ้นครั้งแรกในสหรัฐอเมริกา ราว ค.ศ. 1989
โดยกระทรวงการเคหะและพัฒนาเมืองสหรัฐ (HUD)

เนื่องจากรัฐบาลยุคนั้น เห็นว่าผู้สูงอายุส่วนใหญ่มีบ้านเป็นของตัวเอง จึงออกแบบมาเพื่อช่วยให้ผู้สูงอายุสามารถเปลี่ยนสินทรัพย์อย่างบ้าน มาสร้างกระแสเงินสดไว้ใช้จ่ายในวัยเกษียณได้

จากนั้น แนวคิดนี้ก็เริ่มแพร่หลายไปในหลายประเทศ เช่น แคนาดา, ฮ่องกง, เกาหลีใต้ รวมถึงประเทศไทย
โดยแต่ละประเทศก็มีรายละเอียดแตกต่างกันไปตามบริบท

แล้ว Reverse Mortgage มีเงื่อนไขอะไรบ้าง ?

อย่างแรก คือ บ้านที่จะเข้าร่วมโครงการได้ ต้องเป็นบ้านที่ผ่อนหมดแล้ว หรือปลอดภาระเท่านั้น

โดยธนาคารจะประเมินมูลค่าของบ้านที่นำมาจำนอง ไม่เกิน 70% ของราคาที่ประเมินได้

จากนั้นจะนำมูลค่าที่ประเมิน มาหารเฉลี่ยเป็นรายเดือน แล้วทยอยจ่ายให้ผู้กู้ต่อเนื่องทุกเดือน จนกว่าจะเสียชีวิต

คล้ายกับการได้รับเงินบำนาญจากมูลค่าของบ้านนั่นเอง

โดยผู้กู้จะต้องมีอายุ 60 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี และต้องไม่เป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือเสมือนไร้ความสามารถ

ที่สำคัญ ธนาคารจะจ่ายคืนให้สูงสุดไม่เกิน 25 ปี
และสูงสุดไม่เกินอายุ 85 ปีของผู้กู้
หรือเป็นไปตามเงื่อนไขที่แต่ละธนาคารกำหนด

สาเหตุที่ Reverse Mortgage มีเงื่อนไขเยอะ เป็นเพราะ ธนาคารที่ให้สินเชื่อมีความเสี่ยงที่ต้องแบกรับ เช่น

-เมื่อสุดท้ายบ้านตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคาร และธนาคารต้องนำบ้านไปขายต่อ
รายได้จากการขายบ้าน หลังหักค่าใช้จ่าย อาจจะน้อยกว่าวงเงินที่เคยจ่ายคืนให้ผู้กู้

-ความเสี่ยงจากอายุขัยของผู้กู้ หากผู้กู้อายุสั้นกว่ากำหนด หรือเสียชีวิตก่อนครบสัญญา
ธนาคารซึ่งมีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้น อาจทำได้ 2 กรณี

กรณีแรก ทายาทของเจ้าของบ้าน สามารถมาไถ่ถอนบ้านคืนได้ ตามมูลค่าและดอกเบี้ยที่เกิดขึ้น

อธิบายง่าย ๆ คือ ผู้กู้เคยได้รับเงินจากธนาคารมาเท่าไร ทายาทก็มาไถ่ถอนคืนบวกดอกเบี้ยเท่านั้น

กรณีที่สอง เมื่อธนาคารนำบ้านไปขายทอดตลาด

หากธนาคารขายบ้านได้ในราคาที่มากกว่าเงินที่เคยให้กู้ ทายาทก็มีสิทธิ์ได้รับเงินส่วนต่างก้อนนี้

แต่ถ้าธนาคารขายบ้านได้ต่ำกว่าเงินที่เคยให้กู้ ธนาคารจะต้องรับความเสี่ยงนี้เอง

ในทางกลับกัน หากผู้กู้มีอายุยืนยาวกว่าสัญญา เช่น ครบสัญญาที่ตกลงไว้ 25 ปีแล้ว แต่ผู้กู้ยังไม่เสียชีวิต
ก็จะมี 2 กรณีตามมา เช่นกัน

กรณีแรก
ผู้กู้มีสิทธิ์อยู่บ้านของตัวเองไปจนกว่าจะเสียชีวิต แต่จะไม่ได้รับเงินทุก ๆ เดือนแล้ว หลังจากครบกำหนด

และบ้านจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคาร หลังจากผู้กู้เสียชีวิต (กรณีนี้มีการเปลี่ยนแปลงได้ ขึ้นอยู่กับสัญญาระหว่างผู้กู้กับธนาคาร)

ส่วนกรณีที่สอง
ผู้กู้อาจขอกู้เพิ่มเติมได้ ถ้าราคาประเมินของบ้านสูงขึ้น หรือธนาคารปรับเกณฑ์การกู้ให้ใหม่

อย่างไรก็ตาม แม้ Reverse Mortgage จะเป็นการจำนองแบบย้อนกลับ แต่ก็ยังขึ้นชื่อว่าเป็นการจำนอง หรือเป็นการขอสินเชื่อประเภทหนึ่ง

ดังนั้น ผู้กู้จะต้องมีค่าใช้จ่ายส่วนที่เป็นค่าธรรมเนียมในการจำนอง, ค่าประกันอัคคีภัย และค่าประเมินราคาหลักประกัน เหมือนการกู้เงินทั่วไป

นอกจากนี้ ผู้กู้ยังอาศัยอยู่ในบ้านที่เป็นหลักประกัน จึงยังต้องมีค่าใช้จ่าย เช่น ค่าน้ำ, ค่าไฟ และค่าบำรุงบ้านต่าง ๆ ให้อยู่ในสภาพที่ดี ตามเงื่อนไขของสัญญา

เพราะฉะนั้นก่อนกู้ จึงต้องแน่ใจว่าเงินที่ได้รับมาจะครอบคลุม และเพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายส่วนนี้ด้วย

สรุปได้ว่า จากเงื่อนไขและวิธีการ Reverse Mortgage จึงเหมาะกับคนที่มีครอบครัวเล็ก, คนโสดที่ต้องการสร้างกระแสเงินสดเพื่อดูแลตัวเอง หรือไม่ได้ต้องการมอบบ้านเป็นมรดกให้กับใคร

ซึ่งผู้ที่ต้องการกู้ ควรติดต่อสอบถามข้อมูลกับธนาคารโดยตรง และทำความเข้าใจเงื่อนไขให้ดีก่อน

เพื่อจะได้วางแผนให้เหมาะสมกับเป้าหมายในชีวิต และเป้าหมายทางการเงินของตัวเองก่อนตัดสินใจ

สิ่งที่น่าสนใจคือ เรื่องนี้สะท้อนให้เห็นว่า การวางแผนการเงินเพื่อการเกษียณอายุ เป็นเรื่องสำคัญ และเป็นเหมือนการเดินทางระยะไกล

อย่างน้อยการสะสมทรัพย์สินระหว่างที่ยังมีแรงทำงาน ก็จะมีประโยชน์กับชีวิตในช่วงใดช่วงหนึ่งได้

เพราะท้ายที่สุดแล้ว การวางแผนการเงินของเราตลอดชีวิตที่ผ่านมา จะเป็นตัวกำหนดอนาคตทางการเงินในบั้นปลายชีวิตของเรา นั่นเอง..

--------------------------------------------------

(ad)กลุ่มบริษัทธนจิรากรุ๊ป เดินหน้าขยายธุรกิจหาญ เวลเนสแอนด์ฮอสพิทอลลิตี้ (HARNN Wellness & Hospitality) ครอบคลุมทั้งเวลเนสและสปาภายในประเทศและต่างประเทศในระดับ Regional สร้างให้แบรนด์ไทยเป็นที่รู้จักและสร้างความภูมิใจในระดับสากลรวมกว่า 16 สาขาทั่วภูมิภาค
https://www.facebook.com/TANACHIRA-GROUP-174055739828807/
#TANACHIRA #HARNN #SCapebyHARNN

--------------------------------------------------

References:
-https://www.ghbank.co.th/product-detail/reverse-mortgage-loan
-https://www.scb.co.th/th/personal-banking/stories/advance-loan-for-elder.html
-https://napkinfinance.com/napkin/reverse-mortgage-definition/
-https://www.oic.or.th/sites/default/files/institute/course/87131/public/8-12-60_chaatichaay_phyuhnaawiichay_reverse_mortgage.pdf
-https://www.bot.or.th/Thai/FIPCS/Documents/FPG/2564/ThaiPDF/25640069.pdf
-https://www.facebook.com/bankofthailandofficial/photos/a.280178205664947/557408777941887/