
Economy
รู้จัก Reverse Mortgage สินเชื่อบ้าน ที่ทำให้เรามีเงินใช้ ทุกเดือน หลังเกษียณ
13 ม.ค. 2023
รู้จัก Reverse Mortgage สินเชื่อบ้าน ที่ทำให้เรามีเงินใช้ ทุกเดือน หลังเกษียณ /โดย ลงทุนเกิร์ล
ในช่วงวัยทำงานสร้างตัว หลายคนก็คงจะต้องขอสินเชื่อกับธนาคาร เพื่อให้มีบ้านเป็นของตัวเอง
แล้วรู้หรือไม่ว่าเมื่อถึงวัยเกษียณ เรายังสามารถนำบ้านของเรา กลับมาขอสินเชื่อ
เพื่อรับเงินเป็นรายเดือนพอใช้จ่ายไปตลอดชีวิต
เพื่อรับเงินเป็นรายเดือนพอใช้จ่ายไปตลอดชีวิต
ด้วยโครงการที่ชื่อว่า “Reverse Mortgage”
หรือ “สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ”
หรือ “สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ”
สินเชื่อที่ว่านี้มีแนวคิดอย่างไร ?
ลงทุนเกิร์ลจะเล่าให้ฟัง
ลงทุนเกิร์ลจะเล่าให้ฟัง
คำว่า Reverse Mortgage แปลตรงตัวคือ “การจำนองย้อนกลับ”
หรือที่เรียกว่า “สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ”
หรือที่เรียกว่า “สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ”
ซึ่งสินเชื่อที่ว่านี้ เป็นทางเลือกให้ผู้สูงอายุนำบ้านของตัวเอง มาจำนองไว้กับธนาคาร และรับเงินไปใช้ทุกเดือน เพื่อดำรงชีวิตในวัยเกษียณ
โดยที่ยังมีกรรมสิทธิ์และสามารถอาศัยอยู่ในบ้านของตัวเองได้ จนกระทั่งเสียชีวิต
แต่เมื่อผ่อนชำระครบตามเงื่อนไข หรือผู้กู้ที่เป็นเจ้าของบ้านเสียชีวิตลง บ้านก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคาร
สาเหตุที่เรียกว่าเป็นการจำนองย้อนกลับ เพราะแทนที่ผู้กู้จะต้องจ่ายเงินให้ธนาคารทุกเดือน
กลายเป็นว่าธนาคารจะเป็นผู้จ่ายเงินให้เราทุกเดือน
คล้ายกับว่า ธนาคารมาขอซื้อบ้านต่อจากเราแทน
คล้ายกับว่า ธนาคารมาขอซื้อบ้านต่อจากเราแทน
สำหรับคอนเซปต์ Reverse Mortgage เริ่มขึ้นครั้งแรกในสหรัฐอเมริกา ราว ค.ศ. 1989
โดยกระทรวงการเคหะและพัฒนาเมืองสหรัฐ (HUD)
โดยกระทรวงการเคหะและพัฒนาเมืองสหรัฐ (HUD)
เนื่องจากรัฐบาลยุคนั้น เห็นว่าผู้สูงอายุส่วนใหญ่มีบ้านเป็นของตัวเอง จึงออกแบบมาเพื่อช่วยให้ผู้สูงอายุสามารถเปลี่ยนสินทรัพย์อย่างบ้าน มาสร้างกระแสเงินสดไว้ใช้จ่ายในวัยเกษียณได้
จากนั้น แนวคิดนี้ก็เริ่มแพร่หลายไปในหลายประเทศ เช่น แคนาดา, ฮ่องกง, เกาหลีใต้ รวมถึงประเทศไทย
โดยแต่ละประเทศก็มีรายละเอียดแตกต่างกันไปตามบริบท
โดยแต่ละประเทศก็มีรายละเอียดแตกต่างกันไปตามบริบท
แล้ว Reverse Mortgage มีเงื่อนไขอะไรบ้าง ?
อย่างแรก คือ บ้านที่จะเข้าร่วมโครงการได้ ต้องเป็นบ้านที่ผ่อนหมดแล้ว หรือปลอดภาระเท่านั้น
โดยธนาคารจะประเมินมูลค่าของบ้านที่นำมาจำนอง ไม่เกิน 70% ของราคาที่ประเมินได้
จากนั้นจะนำมูลค่าที่ประเมิน มาหารเฉลี่ยเป็นรายเดือน แล้วทยอยจ่ายให้ผู้กู้ต่อเนื่องทุกเดือน จนกว่าจะเสียชีวิต
คล้ายกับการได้รับเงินบำนาญจากมูลค่าของบ้านนั่นเอง
โดยผู้กู้จะต้องมีอายุ 60 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี และต้องไม่เป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือเสมือนไร้ความสามารถ
ที่สำคัญ ธนาคารจะจ่ายคืนให้สูงสุดไม่เกิน 25 ปี
และสูงสุดไม่เกินอายุ 85 ปีของผู้กู้
หรือเป็นไปตามเงื่อนไขที่แต่ละธนาคารกำหนด
และสูงสุดไม่เกินอายุ 85 ปีของผู้กู้
หรือเป็นไปตามเงื่อนไขที่แต่ละธนาคารกำหนด
สาเหตุที่ Reverse Mortgage มีเงื่อนไขเยอะ เป็นเพราะ ธนาคารที่ให้สินเชื่อมีความเสี่ยงที่ต้องแบกรับ เช่น
-เมื่อสุดท้ายบ้านตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคาร และธนาคารต้องนำบ้านไปขายต่อ
รายได้จากการขายบ้าน หลังหักค่าใช้จ่าย อาจจะน้อยกว่าวงเงินที่เคยจ่ายคืนให้ผู้กู้
รายได้จากการขายบ้าน หลังหักค่าใช้จ่าย อาจจะน้อยกว่าวงเงินที่เคยจ่ายคืนให้ผู้กู้
-ความเสี่ยงจากอายุขัยของผู้กู้ หากผู้กู้อายุสั้นกว่ากำหนด หรือเสียชีวิตก่อนครบสัญญา
ธนาคารซึ่งมีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้น อาจทำได้ 2 กรณี
ธนาคารซึ่งมีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้น อาจทำได้ 2 กรณี
กรณีแรก ทายาทของเจ้าของบ้าน สามารถมาไถ่ถอนบ้านคืนได้ ตามมูลค่าและดอกเบี้ยที่เกิดขึ้น
อธิบายง่าย ๆ คือ ผู้กู้เคยได้รับเงินจากธนาคารมาเท่าไร ทายาทก็มาไถ่ถอนคืนบวกดอกเบี้ยเท่านั้น
กรณีที่สอง เมื่อธนาคารนำบ้านไปขายทอดตลาด
หากธนาคารขายบ้านได้ในราคาที่มากกว่าเงินที่เคยให้กู้ ทายาทก็มีสิทธิ์ได้รับเงินส่วนต่างก้อนนี้
แต่ถ้าธนาคารขายบ้านได้ต่ำกว่าเงินที่เคยให้กู้ ธนาคารจะต้องรับความเสี่ยงนี้เอง
ในทางกลับกัน หากผู้กู้มีอายุยืนยาวกว่าสัญญา เช่น ครบสัญญาที่ตกลงไว้ 25 ปีแล้ว แต่ผู้กู้ยังไม่เสียชีวิต
ก็จะมี 2 กรณีตามมา เช่นกัน
ก็จะมี 2 กรณีตามมา เช่นกัน
กรณีแรก
ผู้กู้มีสิทธิ์อยู่บ้านของตัวเองไปจนกว่าจะเสียชีวิต แต่จะไม่ได้รับเงินทุก ๆ เดือนแล้ว หลังจากครบกำหนด
ผู้กู้มีสิทธิ์อยู่บ้านของตัวเองไปจนกว่าจะเสียชีวิต แต่จะไม่ได้รับเงินทุก ๆ เดือนแล้ว หลังจากครบกำหนด
และบ้านจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคาร หลังจากผู้กู้เสียชีวิต (กรณีนี้มีการเปลี่ยนแปลงได้ ขึ้นอยู่กับสัญญาระหว่างผู้กู้กับธนาคาร)
ส่วนกรณีที่สอง
ผู้กู้อาจขอกู้เพิ่มเติมได้ ถ้าราคาประเมินของบ้านสูงขึ้น หรือธนาคารปรับเกณฑ์การกู้ให้ใหม่
ผู้กู้อาจขอกู้เพิ่มเติมได้ ถ้าราคาประเมินของบ้านสูงขึ้น หรือธนาคารปรับเกณฑ์การกู้ให้ใหม่
อย่างไรก็ตาม แม้ Reverse Mortgage จะเป็นการจำนองแบบย้อนกลับ แต่ก็ยังขึ้นชื่อว่าเป็นการจำนอง หรือเป็นการขอสินเชื่อประเภทหนึ่ง
ดังนั้น ผู้กู้จะต้องมีค่าใช้จ่ายส่วนที่เป็นค่าธรรมเนียมในการจำนอง, ค่าประกันอัคคีภัย และค่าประเมินราคาหลักประกัน เหมือนการกู้เงินทั่วไป
นอกจากนี้ ผู้กู้ยังอาศัยอยู่ในบ้านที่เป็นหลักประกัน จึงยังต้องมีค่าใช้จ่าย เช่น ค่าน้ำ, ค่าไฟ และค่าบำรุงบ้านต่าง ๆ ให้อยู่ในสภาพที่ดี ตามเงื่อนไขของสัญญา
เพราะฉะนั้นก่อนกู้ จึงต้องแน่ใจว่าเงินที่ได้รับมาจะครอบคลุม และเพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายส่วนนี้ด้วย
สรุปได้ว่า จากเงื่อนไขและวิธีการ Reverse Mortgage จึงเหมาะกับคนที่มีครอบครัวเล็ก, คนโสดที่ต้องการสร้างกระแสเงินสดเพื่อดูแลตัวเอง หรือไม่ได้ต้องการมอบบ้านเป็นมรดกให้กับใคร
ซึ่งผู้ที่ต้องการกู้ ควรติดต่อสอบถามข้อมูลกับธนาคารโดยตรง และทำความเข้าใจเงื่อนไขให้ดีก่อน
เพื่อจะได้วางแผนให้เหมาะสมกับเป้าหมายในชีวิต และเป้าหมายทางการเงินของตัวเองก่อนตัดสินใจ
สิ่งที่น่าสนใจคือ เรื่องนี้สะท้อนให้เห็นว่า การวางแผนการเงินเพื่อการเกษียณอายุ เป็นเรื่องสำคัญ และเป็นเหมือนการเดินทางระยะไกล
อย่างน้อยการสะสมทรัพย์สินระหว่างที่ยังมีแรงทำงาน ก็จะมีประโยชน์กับชีวิตในช่วงใดช่วงหนึ่งได้
เพราะท้ายที่สุดแล้ว การวางแผนการเงินของเราตลอดชีวิตที่ผ่านมา จะเป็นตัวกำหนดอนาคตทางการเงินในบั้นปลายชีวิตของเรา นั่นเอง..
--------------------------------------------------
(ad)กลุ่มบริษัทธนจิรากรุ๊ป เดินหน้าขยายธุรกิจหาญ เวลเนสแอนด์ฮอสพิทอลลิตี้ (HARNN Wellness & Hospitality) ครอบคลุมทั้งเวลเนสและสปาภายในประเทศและต่างประเทศในระดับ Regional สร้างให้แบรนด์ไทยเป็นที่รู้จักและสร้างความภูมิใจในระดับสากลรวมกว่า 16 สาขาทั่วภูมิภาค
https://www.facebook.com/TANACHIRA-GROUP-174055739828807/
#TANACHIRA #HARNN #SCapebyHARNN
https://www.facebook.com/TANACHIRA-GROUP-174055739828807/
#TANACHIRA #HARNN #SCapebyHARNN
--------------------------------------------------
References:
-https://www.ghbank.co.th/product-detail/reverse-mortgage-loan
-https://www.scb.co.th/th/personal-banking/stories/advance-loan-for-elder.html
-https://napkinfinance.com/napkin/reverse-mortgage-definition/
-https://www.oic.or.th/sites/default/files/institute/course/87131/public/8-12-60_chaatichaay_phyuhnaawiichay_reverse_mortgage.pdf
-https://www.bot.or.th/Thai/FIPCS/Documents/FPG/2564/ThaiPDF/25640069.pdf
-https://www.facebook.com/bankofthailandofficial/photos/a.280178205664947/557408777941887/
-https://www.ghbank.co.th/product-detail/reverse-mortgage-loan
-https://www.scb.co.th/th/personal-banking/stories/advance-loan-for-elder.html
-https://napkinfinance.com/napkin/reverse-mortgage-definition/
-https://www.oic.or.th/sites/default/files/institute/course/87131/public/8-12-60_chaatichaay_phyuhnaawiichay_reverse_mortgage.pdf
-https://www.bot.or.th/Thai/FIPCS/Documents/FPG/2564/ThaiPDF/25640069.pdf
-https://www.facebook.com/bankofthailandofficial/photos/a.280178205664947/557408777941887/